C. Grondexploitatie
Voorziening bouwgrondexploitatie
Voor de dekking van het nadelig resultaat op eindwaarde in de actieve gemeentelijke grondexploitaties is een (verlies)voorziening getroffen. Per 1 januari 2025 is de hoogte van de voorziening € 0,7 miljoen. Het gaat hierbij om de grondexploitaties Lindelaan 315-323 (€ 558.000), Maalderij 4-8 (€ 74.000) en Kalkbranderij (€ 67.000).
Ook voor een negatief resultaat op de facilitaire projecten is er een voorziening getroffen. De stand van deze voorziening per 1 januari 2025 bedraagt € 3,1 miljoen.
Benodigde weerstandscapaciteit
De analyse van risico’s en de beheersing hiervan is een belangrijk speerpunt. Door het opstellen van scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt wat de benodigde weerstandscapaciteit per project is. De benodigde weerstandscapaciteit van een project volgt uit een Monte Carlo analyse welke gebaseerd is op een analyse van projectspecifieke risico's, ramingsonzekerheden en algemene marktrisico's.
Mede op basis hiervan kan besluitvorming plaatsvinden over de te nemen beheersmaatregelen, wanneer deze genomen kunnen worden en wordt de benodigde weerstandscapaciteit gealloceerd. Ook onderdeel van de benodigde weerstandstandscapaciteit vormt de potentiële afwaardering van gemaakte voorbereidingskosten op Actieve grondexploitatie in voorbereiding (AGIV).
De gemeente is bij de uitwerking van ruimtelijke initiatieven verantwoordelijk voor een integrale afweging van alle belangen in de buurt. Dat dient zorgvuldig te gebeuren. Het onderzoek naar de financiële en ruimtelijke haalbaarheid van een project is er een van de lange adem. Nederland kent een stapeling van wetgeving en beleid, op landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau. Het vinden van de juiste balans in die eisen, ambities en het belang van omwonenden is complex en daarmee langdurig. Ondertussen staat de tijd niet stil en zijn projecten onderhevig aan de grillen van de conjunctuur. Daarnaast gaat de groei van de stad gepaard met een groei van de behoefte aan voorzieningen en infrastructuur. Dit is continue aandachtspunt bij het opstarten van ruimtelijke ontwikkelingen.
Grondexploitaties excl. Legmeer, BTAZ en De Scheg
De totale benodigde weerstandscapaciteit voor de actieve en facilitaire grondexploitaties exclusief Legmeer, BTAZ en De Scheg bedraagt € 5,4 miljoen .
Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)
In de Raad van 10 november 2021 is de grondexploitatie BTAZ vastgesteld, inclusief kansen en risicoparagraaf. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie BTAZ is destijds een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd, welke tweemaal per jaar wordt geactualiseerd. Voor de jaarrekening 2024 is de risicoanalyse wederom geactualiseerd. De uitkomst is dat de benodigde weerstandscapaciteit van de grondexploitatie blijft gehandhaafd op € 9,2 miljoen .
Enerzijds is het risico van het niet tot stand komen van de koopovereenkomst in Noordoost weggevallen, aangezien de koopovereenkomst in 2024 is getekend. Anderzijds wordt gewerkt aan een stedenbouwkundige uitwerking van het oorspronkelijke verkavelingsplan. Hierbij worden relevante uitgangspunten opnieuw beoordeeld en (civieltechnische) ramingen herijkt. De uitwerking wordt integraal en in samenhang met andere relevante aspecten van de grondexploitatie, zoals gronduitgifte en fasering beoordeeld. In de zomer van 2025 volgt een actualisering van de benodigde weerstandscapaciteit, die onderdeel uitmaakt van de begroting 2026. Dit betekent dat ook de bestemmingsreserve BTAZ tot dat moment niet (deels) vrijvalt.
De Scheg
De Scheg is een majeur project in de gemeente Amstelveen en betreft de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Scheg voor circa 1.400 woningen, bestaande uit de deelgebieden West, Midden en Oost.
Op 1 juni 2022 is de grondexploitatie Scheg door de gemeenteraad vastgesteld, welke in december 2024 geactualiseerd door de gemeenteraad is vastgesteld. Het eerste bestemmings- en exploitatieplan (deelgebied Oost) is in 2022 vastgesteld en onherroepelijk geworden. Het programma is inmiddels van 172 naar 153 woningen aangepast en wordt gefaseerd ontwikkeld via drie omgevingsvergunningen. De laatste omgevingsvergunning is eind 2024 aangevraagd. Voor het aangepaste programma en realisatie van het plan zijn via een allonge aanvullende afspraken gemaakt op de anterieure overeenkomst. Het tweede bestemmings- en exploitatieplan (deelgebied West) is op 18 oktober 2023 vastgesteld (in oktober 2024 onherroepelijk geworden). Vooruitlopend daarop is het college op 22 augustus 2023 een anterieure overeenkomst aangegaan met ontwikkelende partijen in dit deelgebied. Het derde en laatste bestemmings- en exploitatieplan (deelgebied Midden) inclusief herziening van de grondexploitatie is in november 2024 door de gemeenteraad vastgesteld.
De risicoanalyse van de Scheg is geactualiseerd. Hieruit blijkt een actuele benodigde weerstandscapaciteit van € 11,0 miljoen .
Nieuw Legmeer
Vanaf eind 2021 is het project Legmeer in een dynamisch proces terecht gekomen. Met name het onderzoek naar de haalbaarheid is daarbij aan de orde geweest en de markt is geconsulteerd. Daarnaast waren er negatieve financiële ontwikkelingen, zoals een stijging van bouwkosten en rente, die effect hebben op de haalbaarheid en hiermee de voortgang van het project.
Er wordt gestuurd via de ontwikkeling van clusters. Met behulp van een marktconsultatie heeft afstemming plaatsgevonden met marktpartijen in het gebied. Dit heeft geleid tot een eerste set van gewijzigde uitgangspunten (en een herijking van de Ontwikkelvisie Legmeer). Op 24 april 2024 is de herijking van de Ontwikkelvisie vastgesteld. In een besloten raadsgesprek zijn de uitkomsten van de risicoanalyse en second opinion gedeeld. De gekozen uitgangspunten hebben namelijk een bepalend effect op de risico’s (en daarmee het benodigde weerstandsvermogen). In de loop van 2024 is de businesscase en de daarbij horende risicoanalyse geactualiseerd. Zowel de businesscase als het stedenbouwkundig plan zijn door de gemeenteraad op 11 december 2024 vastgesteld. De weerstandscapaciteit is op basis van deze geactualiseerde stukken herzien. Het vastgestelde stedenbouwkundig plan en de bijbehorende businesscase vormen mede de basis voor het opstellen van een omgevingsplan.
Project Nieuw Legmeer is een grote stedelijke gebiedsontwikkeling met een langjarige doorlooptijd. Dergelijke projecten kennen een hoog risicoprofiel. In 2023/2024 is een second opinion op de berekening van de gemeente gedaan en is een eerste risicoanalyse opgesteld. De risicoanalyse is in 2024 geactualiseerd. Op basis hiervan is de benodigde weerstandscapaciteit vooralsnog bepaald op € 20 miljoen. Naast de risico’s die spelen voor de onderdelen van de grondexploitatie wordt er ook rekening gehouden met risico’s die op Nieuw Legmeer betrekking hebben, maar geen onderdeel uitmaken van de grondexploitatie. In de door de gemeenteraad vastgestelde businesscase (11 december 2024) is dit risico ingeschat op € 8 mln. Het totale benodigde weerstandsvermogen komt daarmee uit op € 28,0 miljoen .
Conclusie grondexploitatie
De raad heeft op 13 februari 2019 de reserve bedrijventerrein Amstelveen Zuid ingesteld ter risicoafdekking en hiervoor € 4,4 miljoen gereserveerd. De resterende stand bij opmaak van deze rekening bedraagt € 4,1 miljoen en vormt een deel van de benodigde dekking voor het risico op grondexploitatieprojecten.
De reserve “Stedelijke vernieuwing” is na besluitvorming van de Perspectiefnota 2025 (met name) bedoeld voor het afdekken van het risicoprofiel van Legmeer.
Gelet op de aard en omvang van de grondexploitatieprojecten vinden wij een risicobuffer exclusief reserves van € 54 miljoen (begroting 2025: € 45 miljoen) reëel voor de projecten in de meerjarenprognose grondexploitaties.
De risico-analyse betreft hier het duiden van mogelijke tegenvallers waarmee de gemeente te maken kan krijgen. In directe samenhang hiermee zijn van belang de beheersmaatregelen die de gemeente neemt om risico's te identificeren, het bevorderen van het risicobewustzijn, het vermijden van risico's en ten slotte beperken van schade ingeval risico's zich onverhoopt toch voordoen. De risicobuffer is geen aparte reservering “die op de plank ligt om te worden ingezet”.